La SCPI est aussi connue sous la dénomination « pierre papier ». Elle est contractée par des particuliers qui, de part les sommes qu’ils y injectent, parviennent à posséder un bien immobilier. Elle peut apporter des revenus substantiels et est gérée par des sociétés spécialisées, les sociétés de gestion. La SCPI possède un mode de fonctionnement général, mais celui-ci peut parfois différer en raison de quelques particularités.

Fonctionnement d'une SCPI
L’union des investisseurs en immobilier fait la force des SCPI

Quelle est la définition de la SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier ou SCPI représente un placement collectif d’épargne. Les fonds proviennent d’investisseurs particuliers dans le but de l’acquisition et de la gestion d’un patrimoine immobilier. Des parts sociales sont régulièrement versées en contrepartie de cet investissement géré par une société de gestion.

La SCPI est-elle de l’épargne foncière ?

La SCPI est classée dans la vaste catégorie des OPC, ou Organismes de Placement Collectifs. Elle est une sorte d’épargne foncière, car l’immobilier est détenu par le particulier sous forme de parts. Ces dernières aident aussi l’investisseur à se former un petit pactole pour sa retraite par exemple et à diversifier son patrimoine.

Quel est le fonctionnement de la SCPI ?

Mieux connu sous la dénomination « pierre papier », le mode de fonctionnement d’une SCPI varie selon que son capital soit fixe ou variable. Au niveau des SCPI à capital fixe, les épargnants acquièrent des parts lors d’une augmentation ou d’une émission de capital. L’une ou l’autre de ces opérations ne peut toutefois être effectuée qu’en tenant compte du respect de certaines conditions.

Au niveau des SCPI à capital variable, les acquisitions et les cessions de parts peuvent être faites par les épargnants à n’importe quel moment. Le prix de ces deux opérations est fixé par la SCPI en fonction du prix de marché du patrimoine. Ici, l’associé-vendeur est avantagé puisqu’il n’aura pas à se mettre à la recherche d’un repreneur. En effet, lorsque la demande existe, la SCPI trouve le repreneur en contrepartie de frais.

Dans l’un ou l’autre des cas, toutes les SCPI sont supervisées par l’Autorité des Marchés Financiers, ou AMF. Elles opèrent dans les deux branches de l’immobilier que sont l’immobilier résidentiel et l’immobilier commercial.

Quelle est la fiscalité de la SCPI ?

L’imposition des SCPI a lieu sur les revenus versés aux porteurs de parts. Il s’agit :

La taxation des revenus financiers ou locatifs est faite sur la base des dispositions de la fiscalité foncière. Elle est semblable à celle de l’impôt sur le revenu et est assujettie aux prélèvements sociaux, soit 17,2 % depuis le début de l’année 2018. 

Tous les gains découlant des bonus immobiliers sont imposés pour durée de détention, et ce, après un abattement. Par conséquent, si l’épargnant veut échapper à l’impôt, il doit patienter 22 ans. S’il veut faire pareil pour les prélèvements sociaux, il doit attendre 30 ans.

De l’autre côté, c’est le PLU, ou Prélèvement Forfaitaire Unique, qui est appliqué aux revenus des cessions d’actifs financiers. Le taux utilisé est de 30 %. Certaines fois, l’impôt sur le revenu peut être appliqué à ces revenus si cette option se révèle être plus favorable pour le particulier. 

Néanmoins, il est recommandé de faire une souscription de parts SCPI au travers d’un contrat d’assurance-vie. De cette façon, le contribuable peut profiter de la fiscalité du contrat d’assurance-vie. Celle-ci lui est plus favorable que la fiscalité appliquée aux revenus fonciers. Il bénéficie par ailleurs d’une liquidité constante, car la gestion de ses parts sera réalisée par l’assureur. 

D’un autre côté, le particulier assujetti peut profiter de frais d’achat assez réduits.

Quels sont les risques de la SCPI ?

Tout investissement présente toujours un risque et la SCPI ne fait pas exception à la règle. Le principal inconvénient de ce placement est le montant des dividendes perçues par les particuliers. Ils dépendent toujours du taux d’occupation des biens entrant dans la composition de la SCPI. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle ils doivent toujours être occupés. 

Ce faisant, les particuliers sont certains de percevoir leurs dividendes. L’autre inconvénient concerne la valorisation des parts. Elles ne le seront qu’en fonction du marché immobilier. Par ailleurs, la responsabilité du particulier ne se limite qu’à ses apports.

Aussi, au cas où le particulier désire vendre ses parts de SCPI, il devra attendre quelques mois pour la récupération de ses fonds. En effet, aucune société de gestion ne peut garantir la liquidité des investissements. Par conséquent, il est conseillé de ne surtout pas céder ses parts en temps de crise. Les avoirs peuvent rester bloqués pendant une très longue période au sein de la société de gestion.

Enfin, il faut faire attention aux frais d’entrée. Ils tournent autour de 10 % dans les SCPI et ne sont prélevés qu’une seule fois : au moment de la souscription uniquement. Si le placement n’est pas réalisé sur 8 ans au moins, ces frais d’entrée pourront peser lourd sur la rentabilité de la SCPI

Il faudrait également prendre en compte les frais de gestion annuels. Ils ne dépassent pas 14 % et ne sont pas en dessous de 8 %. Ils sont reversés sous forme de revenus nets.

Comprendre la SCPI : Julien Lepers interviewe deux experts de La Centrale des SCPI

Quelle SCPI choisir ?

Pour le choix d’une SCPI, il faut se tourner vers un professionnel en investissement immobilier. En fonction de vos revenus et de l’objectif immobilier que vous visez, il saura vous orienter dans la bonne direction.

Sur le marché, les SCPI existantes sont au nombre de trois :

  • les SCPI de plus-value
  • les SCPI fiscales
  • les SCPI de rendement.

Les SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value sont les plus rares. L’objectif recherché avec elles n’est pas l’obtention de revenus réguliers. Le particulier qui choisit cette option bénéficie d’un capital accru. Ce dernier est pris en compte à partir de la date de souscription jusqu’à la date de cession des parts. 

Ainsi, le choix des biens immobiliers est effectué selon la plus-value potentielle.

Les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales comprennent les SCPI de déficit foncier, les SCPI Malraux et les SCPI Pinel. Ici, lorsque le montant engagé pour les travaux dépasse le montant des loyers, les trous créés ramènent à la baisse le revenu global de l’investisseur. 

Avec les SCPI Malraux, la société de gestion s’intéresse aux biens classés. Tout travail de rénovation effectué donne droit à une réduction d’impôt comprise entre 22 et 30 %. Quant aux SCPI Pinel, ils comprennent les biens résidentiels loués sous des conditions de revenus. La réduction d’impôt avec les SCPI Pinel va jusqu’à 21 %.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les plus nombreuses du marché. Elles sont souvent plus rentables et comprennent 4 formes de SCPI. 

Avec les SCPI diversifiées, une répartition des investissements permet une régularité des performances. C’est à peu près le même procédé avec les SCPI de commerce qui privilégient les meilleurs emplacements en axant les investissements sur les murs de magasins. 

Avec les SCPI de bureaux, ce sont les grands quartiers d’affaires qui sont pris en compte. Enfin, ce sont vers des secteurs bien spécifiques que les investisseurs se tournent lorsqu’il s’agit d’utiliser des SCPI spécialisées.

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Le résumé en 3 questions

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. C’est l’équivalent d’un fonds d’investissement qui permet aux investisseurs particuliers d’investir dans l’immobilier en achetant des biens partiellement.

Quel est le fonctionnement d’une SCPI ?

Une SCPI, une Société Civile de Placement Immobilier, est soumise à l’Autorité des Marchés Financiers. Elle peut être à capital fixe ou à capital variable. Selon, il est possible d’acheter et de vendre des parts de SCPI avec plus ou moins de liquidité.

Quelles sont les types de SCPI les plus courantes ?

Il existe de nombreuses formes de SCPI différentes, voici les plus courantes : les SCPI de plus-value, les SCPI fiscales (Malraux, Pinel) et les SCPI de rendement (diversifiées, de bureaux).

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